बोनस या अचानक मिली रकम तीन तरह से तौलिए: प्रीपेमेंट, निवेश और बड़ा डाउन पेमेंट, उस रिटर्न के साथ जिससे निवेश को ऊपर जाना होगा, और इस हिसाब से कि किनकी तुलना हो ही नहीं सकती।
तो मुझे प्रीपेमेंट करना चाहिए या निवेश?
यह एक ऐसे आँकड़े पर टिका है जो किसी के पास नहीं है, यानी आपका निवेश असल में कितना देगा। यह पन्ना जो बता सकता है वह सीमा है: वह रिटर्न जिससे निवेश को ऊपर जाना ही होगा, तभी वह बेहतर चुनाव साबित होता। उससे ऊपर निवेश जीतता है, नीचे प्रीपेमेंट। जो भी इस सवाल का जवाब वह आँकड़ा बताए बिना देता है, वह अनुमान को तथ्य की तरह पेश कर रहा है।
आप सीधे यह क्यों नहीं बता देते कि कौन सा बड़ा है?
क्योंकि दोनों आँकड़े एक किस्म के हैं ही नहीं। प्रीपेमेंट की बचत पक्की है: वह वही ब्याज है जो आप देना बंद कर देते हैं, उसी दर पर जो आपके लोन के काग़ज़ में लिखी है। निवेश वाला आँकड़ा आपकी दी हुई दर पर लगाया गया अनुमान है। दोनों को अगल-बगल रखकर बड़े वाले पर घेरा लगा देना एक गारंटी की तुलना एक उम्मीद से करना होता, और यह पन्ना ठीक यही ग़लती रोकने के लिए है।
सीमा मेरे लोन की दर से कम क्यों है?
दो टैक्स असर उल्टी दिशाओं में खींचते हैं और सीमा वहीं जाकर बैठती है। होम लोन के ब्याज पर कटौती मिल सकती है, जो लोन को उसकी छपी दर से सस्ता कर देती है और निवेश को जितना पार करना है वह घटा देती है। निवेश के मुनाफ़े पर टैक्स लगता है, जो उसे बढ़ा देता है। दोनों को शून्य कर दीजिए और सीमा सीधे आपके लोन की दर रह जाती है, जो यह देखने का सबसे साफ़ तरीक़ा है कि प्रीपेमेंट असल में क्या देता है।
बड़ा घर ख़रीदने को बाक़ी दोनों के साथ रैंक क्यों नहीं किया जाता?
क्योंकि वह बची हुई रकम पर रिटर्न है ही नहीं। प्रीपेमेंट और निवेश, दोनों पैसे को और पैसा बनाते हैं। बड़ा डाउन पेमेंट पैसे को एक साथ बड़ी संपत्ति और बड़ा लोन बना देता है, और इससे आप बेहतर हालत में हुए या नहीं, यह इस पर है कि प्रॉपर्टी के दाम क्या करते हैं - जो एक और अनुमान है। उसे बाक़ी दोनों के बगल में रैंक करना ऐसी तुलना का इशारा करता जो ईमानदारी से हो ही नहीं सकती।
मेरी बची हुई रकम का कुछ हिस्सा कोई घर क्यों नहीं ख़रीदता?
क्योंकि बैंक लोन की सीमा आपकी आमदनी के हिस्से पर रखता है, आपके डाउन पेमेंट के आकार पर नहीं। जैसे ही आपका डाउन पेमेंट उस सीमा तक पहुँचा देता है, उसमें और जोड़ने से कुछ नहीं होता: उसी सैलरी पर आप और उधार नहीं ले सकते। यह पन्ना बची हुई रकम को दो हिस्सों में बाँटता है - जो दाम बढ़ाता है और जो नहीं - क्योंकि अकेला कुल आँकड़ा इस विकल्प को असल से बेहतर दिखाता।
क्या इसमें यह भी है कि कौन सा विकल्प कितना सुरक्षित लगता है?
नहीं, और यह हो भी नहीं सकता। लोन का न होना बहुत लोगों के लिए सचमुच कुछ मायने रखता है, और कोई गणित वहाँ तक नहीं पहुँचता। निवेश वाले आँकड़े पर जोख़िम का कोई समायोजन भी नहीं है, क्योंकि हम जो भी आँकड़ा चुनते वह हमारा होता, आपका नहीं। सीमा ही ईमानदार सौंपाई है: वह बता देती है कि आप किस बात पर दाँव लगा रहे हैं, और दाँव आप पर छोड़ देती है।